QUELLE EST LA VALEUR ET LA SANTE D'UN BIEN IMMOBILIER ?
QUELLE EST LA VALEUR ET LA SANTE D'UN BIEN IMMOBILIER ?
Seul un expert en évaluation immobilière indépendant et agréé pour la valeur vénale des biens d'habitation peut fournir de manière crédible la valeur d'un bien et ce pour plusieurs raisons.
D'une part, la simple comparaison n'est pas toujours possible : non seulement elle nécessite l'existence de données locales de vente mais plus encore, il ne faut comparer que ce qui est comparable au sein d'une même zone : tous les terrains ne se valent pas, le type de logement doit être identique etc.
D'autre part, la simple comparaison ne correspond qu'à une méthode parmi d'autres et la valeur vénale de l'expert correspond à une moyenne de ces différentes méthodes employées avec discernement.
Mais que devient l?expertise en évaluation immobilière dans le cas d'un terrain potentiellement pollué, amené à être déclassé par l'administration ?
En effet, depuis le 1er Juillet, par le décret du 12 avril 2012 portant sur les modalités d'application L125-6 et L125-7 du Code de l'Environnement (via le Grenelle 2), le préfet doit mandater les services décentralisés de l?État afin de mettre en évidence le potentiel de pollution d'un sol.
La parcelle peut alors être classée comme suit :
- en zone de vigilance où la pollution est avérée,
- en zone d'information reconnue pour son potentiel de pollution.
Ainsi, tout bailleur où vendeur a une obligation d'information vis à vis de l'acheteur ou du locataire potentiel à partir du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs du département. Il y a donc de facto une hiérarchisation qualitative des parcelles. Peut-on en ignorer l?impact sur la valeur vénale du bien ?
Que devient la valeur vénale d'un bâtiment dont la charpente, infestée par le mérule (champignon xylophage) est destinée à la ruine ? Que dire d'un terrain sous-miné par des carrières souterraines (comme 45 % de Paris intra-muros) ou par des cavités créées par la dissolution du gypse (sulfure de la famille du sel) ? A ce tableau peu réjouissant, on peut ajouter, les autres risques localisés de glissements ou d?effondrements, les problèmes de sources, de nappes ou de sous-sol hétérogène.
Dans ces cas, même l'expert en évaluation immobilière, parce qu?il ne prend pas en compte les données environnementales, donnera, conformément à la charte de l?expertise en évaluation immobilière 2012, une valeur erronée au bien.. En général, il ne conseillera rien tant par incompétence que par déontologie.
L?Etat, qui a pris conscience de l?importance d?une prévention accrue, a imposé certains diagnostiques. Mais le diagnostique sur l?état parasitaire, par exemple, est loin d?être systématique. De plus un diagnostiqueur n?est pas généraliste, il est comparable sur le plan médical au radiologue. Technicien, il ne s?occupe que d?une partie restreinte de la question sans posséder la compétence du reste.
En revanche, l?expert en Pathologie du Bâtiment est le pendant du médecin généraliste pour le bâtiment mais son expertise ne comprend pas la valeur vénale d?un bien. Par ailleurs, il n?est pas un géologue spécialisé dans les risques naturels. Il ne saurait donc déceler les indices des mouvements du sol ni in situ ni au niveau des S.I.G. (systèmes d?informations géographiques). De même, il n?aura pas de compétences en télédétection. L?expert en Pathologie du Bâtiment n?est ni géotechnicien, ni hydrogéolologue etc.
Pour expertiser le bien sous tous ses aspects il faut donc être à la fois expert immobilier, expert en Pathologies des Bâtiments et géologue pluridisciplinaire. Mais quel serait le prix d?une telle expertise ? La jurisprudence défini le devoir de conseil. Le conseil est une obligation pour le praticien qui en a les compétences, vis à vis des pathologies graves du bien.
En conclusion, plaidons pour une expertise décloisonnée, généraliste et qui fait ?uvre de prévention. Cela passe par un lourd travail de formation qui n?existe pas à l?heure actuelle. Depuis les années 70, la profession d?inspecteur en Bâtiment a été crée au Québec . L?inspecteur, assure un contrôle général du bâtiment avant achat. Sans se préoccuper de la valeur du bien, il informe sur la santé du bien qu?il prend en charge dans sa globalité.
Jacques ROBERT
Cabinet Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉE (habitation - entreprises)
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL
INGÉNIEUR D'AFFAIRES DU BTP
Formateur en Pathologie des bâtiments
Formateur dans les aspects juridiques des marchés de travaux
Membre de la Société Géologique de France
Membre des Géologues Indépendants de France
Membre agréé du Centre National de l'Expertise
13, Square Des Bateliers
77200 Torcy
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